Dlaczego Port Żerański to NIE miejsce na bloki?

Nie, nie chodzi o Port Praski

Port Żerański to teren położony w południowej części Białołęki, pomiędzy torami kolejowymi, ulicą Płochocińską i brzegiem Kanału Żerańskiego. Nazwa nie jest oficjalna, ale odnosi się do planów utworzenia tam wielkiego portu, których nie udało się zrealizować. Teren nie ma jednak nic wspólnego z Portem Praskim, z którym - nie wiedzieć czemu - jest mylony. 

Port Żerański różni od Portu Praskiego bardzo wiele. Począwszy od braku skomunikowania i odcięcia torami kolejowymi, przez brak legalnego dojazdu i jakiejkolwiek infrastruktury, po kwestie własnościowe. Warto bowiem podkreślić, przeważająca większość terenów Portu Żerańskiego należy do m.st. Warszawy (kolor żółty na mapie). Jedynie kilka działek pozostaje w rękach prywatnych właścicieli.

To teren bardzo cenny przyrodniczo

W uzasadnieniu do uchwały Rady Warszawy ws. przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Portu Żerańskiego z 28 sierpnia 2014 r. czytamy między innymi, że stworzy on podstawę do harmonijnego rozwoju obszaru z jednoczesną ochroną jego wartości przyrodniczych. Z kolei Rada Dzielnicy Białołęka w przytoczonym już stanowisku podkreśliła, jak wartościowy jest Port Żerański z punktu widzenia zieleni i rekreacji. Wbrew narracji miasta nie jest to więc typowy teren przemysłowy, co wykazali wielokrotnie... urzędnicy.

Wartość przyrodnicza Portu Żerańskiego jako przedłużenia nadwiślańskich terenów Natury 2000 jest znana od lat i potwierdzona przez… Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego. Na zlecenie BAiPP powstała analiza obszarów Natura 2000 pod kątem ich potencjalnych zagrożeń, wynikających z lokalizacji nowych przedsięwzięć na terenie Warszawy. Port Żerański został w niej określony jako tereny, które mają znaczenie dla właściwego funkcjonowania obszarów Natura 2000 poprzez zapewnienie im łączności z innymi cennymi terenami przyrodniczymi (korytarze ekologiczne).

Miasto poszło o krok dalej, realizując w Porcie Żerańskim projekt „Ochrona siedlisk kluczowych gatunków ptaków Doliny Środkowej Wisły w warunkach intensywnej presji aglomeracji warszawskiej”, dofinansowany z instrumentu Finansowego LIFE+ Wspólnoty Europejskiej oraz ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. W środkowym basenie portowym zostały zlokalizowane wyspy lęgowo-wegetacyjne dla ptaków, co wpisuje się w utworzenie korytarzy ekologicznych łączących Kanał i Port Żerański z Wisłą.

Skuteczność działań miasta na rzecz ochrony przyrody potwierdziło Biuro Ochrony Środowiska, wskazując Port Żerański jako ważną ostoję różnorodności biologicznej. Inwentaryzacja wykazała 35 gatunków ryb, 33 gatunki ptaków oraz wiele cennych roślin, a obserwacje potwierdziły obecność wydr, bobrów czy nietoperzy. Warto dodać, iż działania BOŚ wynikają nie tyle z polityki miasta, co wniosku mieszkańców o objęcie Portu Żerańskiego ochroną poprzez ustanowienie użytku ekologicznego, który jest procedowany już… ponad 5 lat. Urzędnicy Biura Ochrony Środowiska działają w konflikcie interesów, bo trudno nazwać inaczej presję deweloperską i równoległe procedowanie wniosku o decyzję środowiskową dla budowy osiedla, które oznaczałoby degradację przyrody w Porcie Żerańskim.

Niespełnione podstawowe wymogi formalne

Przejdźmy do kwestii formalnych. Żeby uzyskać jakąkolwiek decyzję umożliwiającą budowę chociażby jednego bloku, dany teren musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Tereny pierwszego cypla portowego - które chciałby zabudować firma Oriens (jak informuje Gazeta Wyborcza, dewelopera reprezentuje były wiceprezydent Warszawy - Robert Soszyński), a także działka będąca w gestii Ghelamco - nie posiadają dostępu do drogi publicznej. 

Jedyny dojazd stanowią zniszczone betonowe płyty, a cały teren Portu Żerańskiego - zarówno od strony ulicy Modlińskiej, jak i Elektronowej - jest odcięty torami oraz infrastrukturą kolejową. W obu miejscach trzeba pokonać przejazdy przez tory, znajdujące się na działkach należących do PKP lub Skarbu Państwa. Czasami kończy się to tak jak zimą 2021 r., kiedy pod lokomotywę jadącą do Elektrociepłowni Żerań wjechała ciężarówka.

Komunikacja, a raczej jej brak

Paradoksem jest to, że Port Żerański - leżąc pomiędzy torami kolejowymi i Modlińską, czyli główną ulicą Białołęki - jest po prostu fatalnie skomunikowany. Dotyczy to nie tylko wspomnianego dojazdu, ale i transportu publicznego. Z pierwszego cypla portowego do przystanku PKP Żerań, z którego pociągi SKM odjeżdżają 2-3 razy na godzinę, mamy jakieś 2 kilometry. Trasa jest szczególnie polecana miłośnikom runmageddonu, gdyż oznacza przedzieranie się przez rowy i inne przeszkody w tumanach kurzu lub w błocie - w zależności od pogody.

Niewiele lepiej wygląda dostęp do autobusów. Najbliższy przystanek (Kanał Żerański 01) to ponad kilometr - również bez chodnika, a więc w kurzu lub błocie. Większym problemem jest to, że nie zatrzymują się tam - nawet na żądanie - kluczowe linie 509 i 518. Do tramwaju trzeba się udać już za miedzę - na Pragę Północ - na pętlę Żerań FSO. Z pierwszego cypla portowego to około 2 kilometry. Przedłużenie tej linii tramwajowej na Białołękę jest w przygotowaniach, na razie Tramwaje Warszawskie przygotowują wniosek o decyzję środowiskową.

Gotowy przepis na samorządowy kryzys

Budowa bloków w Porcie Żerańskim to idealny sposób na kryzys dla władz miasta, dzielnicy i jednostek samorządowych. Od razu nasuwają się porównania z Odolanami, gdzie osiedla powstały tuż przy terenach PKP i przemysłowych, co rodzi szereg skarg i protestów na ich działalność - znamy to także na Żeraniu. Pomiędzy ulicą Marywilską i Kanałem Żerańskim znajdują się hektary terenów kolejowych - torów i bocznic, gdzie odbywa się formowanie składów towarowych, a także znajduje się stacja przeładunkowa kruszywa oraz kontenerów. Co oczywiste, PKP nie zamierza zrezygnować z tych funkcji ani przenosić ich w nowe miejsce. Ich uciążliwość już teraz jest odczuwalna w rejonie Kowalczyka czy Modlińskiej, szczególnie gdy trwa nocne przetaczanie wagonów. 

Z punktu widzenia Portu Żerańskiego istotny jest także sam hałas kolejowy, regularnie dochodzący na tym terenie do 60 decybeli. Z pewnością wzrośnie wraz z planowaną rozbudową o tzw. czwarty tor, dzięki czemu pociągi Pendolino mają się rozpędzać do 250 km/h, a - jak pokazuje przykłąd Choszczówki - PKP nie jest szczególnie chętne do budowy ekranów. Po Kanale Żerańskim falami rozchodzi się też całodobowy hałas z trasy S8 (na tym odcinku pozbawionej ochrony akustycznej), który na części pierwszego cypla od strony ulicy Modlińskiej dochodzi do 65 decybeli. To próg szkodliwości, który przy dłuższym narażeniu ma negatywny wpływ na zdrowie.

Miasta i dzielnicy na to nie stać

Jedną z głównych bolączek Białołęki jest tempo rozwoju infrastruktury w stosunku do zabudowy. Także na Żeraniu brakuje ulic, chodników, niejednokrotnie kanalizacji, potrzebne są kolejne placówki oświatowe i infrastruktura społeczna. Mowa tutaj o zdecydowanie bardziej zurbanizowanych terenach w rejonie Modlińskiej, Płochocińskiej czy Myśliborskiej. Tam pierwsze osiedla powstały dekady temu, a nadal wiele inwestycji infrastrukturalnych jest dopiero realizowanych.

Spójrzmy teraz na Port Żerański, gdzie nie ma literalnie żadnej infrastruktury. Ile lat, a przede wszystkim ile milionów złotych wymagałoby jej zapewnienie? Nie zrobią tego deweloperzy, którzy są dobrzy w obietnicach i wizualizacjach, tak jak w przypadku słynnego już osiedla na Żeraniu „w zamian za szkołę i drzewa”. Drzewa zostały wycięte, szkoła nie powstała do tej pory, ale deweloper wybudował osiedle i sprzedał mieszkania - o to chodziło. 

Ani miasta, ani tym bardziej dzielnicy nie stać na uzbrajanie Portu Żerańskiego w infrastrukturę techniczną i społeczną - tylko po to, żeby maksymalizować zysk jednego czy dwóch deweloperów. Nie taka jest zresztą rola samorządu. Szczególnie w czasach, kiedy przy każdej możliwej inwestycji mówi się o kryzysie, problemach finansowych czy ograniczaniu budżetu Warszawy, a tym samym jej dzielnic.

Warto dodać, iż same zabiegi mające na celu zabudowę Portu Żerańskiego oraz sąsiedniego Żerania FSO kosztowały nas już prawie 300 tysięcy złotych. Jak wynika z rejestru umów, tyle wydało Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego na warsztaty „Osiedla Warszawy” i dodatkowe opracowania, które zostały zlecone wbrew wynikom konsultacji społecznych. Miały one posłużyć jako wkład do nowego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy, które… nie powstanie, bo zmieniły się przepisy - zastąpi je plan ogólny. Z kolei deweloperzy wolą składać wnioski w trybie specustawy (tzw. Lex Deweloper), licząc na przychylność Rady Warszawy.

Są inne tereny na Białołęce

Program BAiPP pod nazwą „Osiedla Warszawy” objął również dwa kolejne tereny na Białołęce - Stare Świdry, czyli między innymi rejon dawnej Fabryki Domów przy Myśliborskiej, a także Polfę Tarchomin. Dla obu obszarów powstały masterplany, przewidujące tam nową zabudowę dla ponad 20 tysięcy mieszkańców. Wymaga to więc ogromnych nakładów finansowych, w tym budowy placówek oświatowych, infrastruktury społecznej oraz realizacji linii tramwajowej wzdłuż Modlińskiej i Płochocińskiej.

Również obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego na terenie Żerania - w rejonie Morelowej czy Płużnickiej - umożliwiają lokalizowanie tam kolejnych osiedli. Jeżeli dodamy do tego tereny nieobjęte planami, a również intensywnie zabudowywane - tak jak ma miejsce przy Marywilskiej - w niedługiej perspektywie otrzymamy z tego równania Żerań liczący kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców - tyle ile niektóre dzielnice Warszawy. Trzeba mieć świadomość, że wydłuży to listę potrzeb i będzie wymagać kolejnych inwestycji. Zabudowa Portu Żerańskiego tylko spotęgowałaby ten problem.

Zgodnie z miejską strategią "Warszawa 2030" powierzchnia parków i zieleńców przypadająca na jednego mieszkańca powinna wynosić 6 m2. Obecnie dla Dzielnicy Białołęka wskaźnik ten wynosi jedynie 1,45 m2. Tymczasem w Porcie Żerańskim miejskie Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego proponuje zabudowę nie tylko na prywatnych, ale i na należących do samorządu terenach zieleni. Czyli jednostka, która w założeniu powinna dbać o zrównoważony rozwój miasta, próbuje działać wbrew jego strategii, na którą... sama się powołuje w dokumentacji nowego Studium.

Sprzeciw władz i radnych Białołęki

Propozycja Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, żeby budować bloki w Porcie Żerańskim, od początku spotkała się ze sprzeciwem ówczesnych władz Białołęki, które wskazywały między innymi na brak sieci dróg, szkół, przedszkoli, żłobków, przychodni zdrowia czy urządzonych terenów sportowo-rekreacyjnych. Plany zabudowy Portu Żerańskiego przez Oriens negatywnie zaopiniowały także obecne władze Białołęki, podkreślając między innymi bardzo dużą intensywność planowanej zabudowy oraz przepełnione szkoły w rejonie. Podniosły także kwestię braku dojazdu czy odcięcia całego terenu torami kolejowymi.

Również Rada Dzielnicy Białołęka w przyjętym stanowisku wskazała, iż najważniejszym problemem Portu Żerańskiego jest całkowity brak infrastruktury niezbędnej do obsługi osiedli mieszkaniowych. Nie ma sieci dróg, szkół, przedszkoli, żłobków, przychodni zdrowia, urządzonych terenów sportowo-rekreacyjnych. Istniejące w okolicy tego typu placówki już dziś są maksymalnie obciążone i nie obsłużą dodatkowych mieszkańców. W podsumowaniu radni wskazali, iż stanowczo protestują przeciwko wprowadzeniu intensywnej zabudowy wielorodzinnej w Porcie Żerańskim. 

Konsultacje społeczne dały odpowiedź

Skoro o konsultacjach społecznych mowa - miasto zorganizowało je w 2018 r., a wyniki były - delikatnie mówiąc - mało przychylne dla wizji zabudowy Portu Żerańskiego. Prawie 70% poparcia uzyskał wariant mówiący o przeznaczeniu całości terenu na park, a warianty zawierające mniej lub bardziej intensywną zabudowę uzyskały od 9 do 12% każdy. O priorytetach mieszkańców świadczyła także liczba postulatów dotyczących zapewnienia infrastruktury społecznej (w tym oświatowej) czy budowy tramwaju wzdłuż Modlińskiej.

Wcześniej odbyły się także zorganizowane przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego warsztaty w ramach programu „Osiedla Warszawy”, dotyczące właśnie Portu Żerańskiego. Skalę porażki BAiPP niech zobrazuje fakt, iż po trzech dniach dyskusji w gronie uczestników - mieszkańców, przedstawicieli NGO, urzędników, właścicieli gruntów, deweloperów - głównym punktem w protokole rozbieżności była kwestia… zabudowy Portu Żerańskiego. 

Jak rozwiązać spór w sprawie Portu Żerańskiego?

Odpowiedzią na pewno nie jest jego zabudowa, przeciwko której przemawiają argumenty ekonomiczne, środowiskowe i społeczne. Podczas zorganizowanych przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego warsztatów rozwiązanie przedstawiła jego ówczesna dyrektor, Marlena Happach. Mowa o zamianie gruntów z deweloperami (Okam i Ghelamco), aby ochronić tereny cenne przyrodniczo w Porcie Żerańskim i nie zamykać drogi do utworzenia tam terenu parkowego, rekreacyjnego i sportowego na miarę europejskiej stolicy. Pytanie brzmi, czy od 2018 r. BAiPP podjęło jakiekolwiek działania czy rozmowy w tej sprawie?